SCPI, une offre patrimoniale diversifiée

Sommaire :

1. La SCPI : une offre diversifiée de solutions patrimoniales
2. Le véhicule SCPI est-il adapté pour vos objectifs patrimoniaux ?
3. SCPI : critères de sélection et stratégie patrimoniale
4. Comment sélectionner sa SCPI par ses actifs immobiliers sous-jacents ?
5. SCPI : solution patrimoniale, méthode et ratios
6. Comment piloter la mise en œuvre de votre projet SCPI ?
7. Tableau de bord de suivi du projet

3. SCPI : critères de sélection et stratégie patrimoniale

Les SCPI ouvrent donc de multiples possibilités pour concevoir une véritable stratégie patrimoniale de diversification dès lors que l’on maitrise ses différentes composantes : 

• La classe d’actifs constitue les différents segments des marchés immobiliers (immobilier de santé, de bureau, résidentiel, commercial, ou de tourisme) ;
• Les sous-jacents sont les actifs qui composent les classes d’actifs (Ephad, résidence séniors pour l’immobilier de santé par exemple, ou immeuble QCA ou de première et deuxième couronne pour les bureaux, ou encore résidences de tourisme et hôtels pour l’immobilier touristique) ;
• La signature du gestionnaire de la SCPI, qui est obligatoirement agréé par l’AMF (Autorité des Marché Financiers), est un critère prioritaire pour sélectionner une SCPI pertinente pour votre patrimoine et vos objectifs. Si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, l’expérience, l’expertise métier et la signature d’un gestionnaire de premier plan reste un élément à ne pas négliger ;
• Les gestionnaires et les concepteurs (dénommés aussi producteurs ou promoteurs) de SCPI définissent les stratégies d’acquisition, de management des actifs, et de gestion des locataires. Il est donc déterminant de comprendre la stratégie d’une SCPI. Certains gestionnaires seront mandatés pour des versements réguliers de revenus, pour d’autres SCPI, l’objectif sera la valorisation (ou la plus-value) à terme, pour d’autres SCPI l’objectif fixé pourra-être la préservation du capital, certaines SCPI ont également des objectifs mixtes ;
• Le mandat du gestionnaire pourra aussi intégrer des notions de diversification au sein de la SCPI. Une même SCPI pourra ainsi détenir différentes classes d’actifs (par exemple immobilier locatif résidentiel et bureaux) ;
  Les notions d’allocations d’actifs sont alors des critères déterminants pour sélectionner les SCPI pertinentes pour vous et construire une véritable solution patrimoniale ;
  L’allocation d’actifs revêt ici deux aspects :
  . l’allocation d’actifs au sein de votre stratégie patrimoniale consiste en une discipline globale de sélection de SCPI (ou d’autres véhicules) qui répondent aux objectifs que vous poursuivez.
  . l’allocation d’actifs au sein de la SCPI est sa composition par classe d’actifs ;

Votre stratégie patrimoniale ne peut faire l’impasse sur d’autres aspects qui vous permettront d’optimiser les performances et la pertinence de votre sélection. Parmi les autres éléments à considérer pour les critères de sélection de vos SCPI les éléments suivants peuvent se révéler particulièrement productifs :

• Les investissements en SCPI peuvent se réaliser grâce à un financement bancaire, avec un apport parfois inférieur à 10% de la valeur de votre capital investi. Les effets leviers peuvant en résulter sont des démultiplicateurs de performance ;
• L’acquisition de parts de SCPI peut être réalisée en démembrement de propriété et vous pouvez acquérir la nue-propriété ou l’usufruit avec, là encore, des effets leviers financiers et fiscaux, potentiellement démultiplicateurs de performance ;
• Les SCPI dites « fiscales » peuvent également constituer des actifs stratégiques pour la réalisation de vos objectifs.

4. Comment sélectionner sa SCPI par ses actifs immobiliers sous-jacents ?

En termes d’allocations d’actifs, les comportements des classes d’actifs sont à différencier et à nuancer selon leur exposition liée à la fois aux aspects de l’économie (notamment en termes macroéconomiques d’offre et de demande) et aux fondamentaux de chaque classes d’actifs (notamment en termes d’anticipation des mutations d’usages de consommation de ces actifs), mais également aux aspects micro économiques spécifiques à chaque classe d’actifs. Par exemple, pour l’immobilier résidentiel en France, la localisation géographique peut se segmenter selon les critères suivants :

• Paris et région parisienne (> 10M d’habitants)
• Villes et agglomérations de plus de 400 000 habitants (Bordeaux, Toulouse, Marseille, Aix-En-Provence, Avignon, Toulon, Nice, Lyon, Lille, Strasbourg, Nantes etc.)
• Villes situées dans des secteurs influencés par des villes ou agglomérations de plus de 400 000 habitants
• Les secteurs spécifiques présentant des centres d’intérêts multiples comme le Pays Basque (agroalimentaire, industrie, tourisme etc.)
• Les villes et secteurs en sur-offre ou avec des centres d’intérêts limités

Chacun de ces segments est constitué de sous-segments représentant des micromarchés qui caractérisent l’immobilier résidentiel.

Une attention particulière est également à porter principalement :

• aux différents marchés de la clientèle locative cible (étudiante, familiale, de séjours professionnels, d’entreprises, de tourisme etc.)
• à la qualité intrinsèque des actifs et des prestations offertes (qualité de construction, prestations environnementales, conciergerie etc.)
• aux valeurs ajoutées de la situation géographique (accès, transport en commun, centres d’intérêts économiques, culturels, environnementaux),
• à l’adéquation de ces valeurs ajoutées à la clientèle locative cible et à la clientèle des futurs acquéreurs, pour anticiper les conditions de cession et de liquidité de l’actif,
• à la sélection du locataire

Il peut donc être mentionné ici que ces critères de sélection sont plus complets que l’adage populaire selon lequel seul “l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement” constitue le seul critère pertinent…

L’analyse de la composition détaillée de chaque OPC pour chaque classe d’actifs est donc à pratiquer avec précision.

5. SCPI : solution patrimoniale, méthode et ratios

PPPC privilégie pour les stratégies d’allocations d’actifs :

• Un Diagnostic d’allocations globales sur-mesure en complément de l’audit patrimonial. Ce diagnostic est réalisé en partenariat avec le back office de nos partenaires qui gèrent avec succès plus de 21 milliards d’actifs ;
• Les critères privilégiés de PPPC (en supplément des critères de pertinence fondés sur l’audit, et des critères de performances intrinsèques des actifs – cf. ci-dessus) sont :
  • Les Critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) ;
  • Les Critères ISR (Investissement Socialement Responsable ;
  • La composition du portefeuille (Cf. ci-dessus) consiste à connaitre les typologies d’actifs détenus par la SCPI et ses marchés locatifs et secondaires cibles ;
  • Le volume du portefeuille immobilier et sa diversification n’est pas toujours gage d’une stabilité de la valorisation, et d’amortissement des fluctuations potentielles du marché locatif, mais il peut y contribuer.
  • La taille de la valorisation (ou niveau de capitalisation) de la SCPI peut être un indicateur des capacités du gestionnaire à se positionner sur des actifs d’exception, mais aussi à amortir les fluctuations potentielles de loyers, ou encore à disposer de marges de manœuvre d’arbitrages et de plus-value potentielles. Cette valorisation va généralement de quelques dizaines de million d’euros à plusieurs milliards d’euros.

A ces critères de sélection d’une SCPI, les critères techniques intrinsèques permettent de comparer plusieurs SCPI, ce sont notamment :

• Le prix minimal de souscription, pouvant aller jusqu’à 10 000€, peut exclure certaines SCPI qui représenteraient une contrainte à une diversification pertinente de vos actifs;
• L’évolution du prix de la part d’une SCPI reflète la valorisation des actifs au cours du temps. L’historique des cessions et des acquisitions est toutefois très liés à l’évolution de la valorisation de la part d’une SCPI, et aux stratégies du gestionnaire ;
• Le DVM : taux de distribution sur valeur de marché
  Ce taux correspond au revenu versé (ou dividende) divisé par le prix de la part de la SCPI. Si « les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs », l’historique sur 5 ans est un critère à ne pas négliger ;
• Le RAN (Report à nouveau) est le terme comptable du montant des réserves constitué par la SCPI pour pérenniser les revenus distribués (dividende) et faire face aux fluctuations potentielles des loyers perçus;
• Le PGE (Provisions pour gros entretiens) est un autre terme comptable du montant des réserves constitué par la SCPI pour anticiper des travaux. Le PGE peut donc expliquer les RAN significativement élevés;
• Le TOF et le TOP :
  • Le TOF (Taux d’Occupation Financier) est le rapport entre les loyers réellement perçus et le potentiel des loyers des surfaces vacantes;
  • Le TOP (Taux d’Occupation Physique) est le rapport entre l’espace occupé et l’espace vacant.
    Ces taux, comme le RAN, sont des indicateurs à nuancer au regard de l’ancienneté de la SCPI, des travaux en cours etc..
• La durée de détention des actifs permettra d’évaluer le potentiel et les perspectives de valorisation future;
• Le marché secondaire des parts et son comportement permet potentiellement d’évaluer l’attractivité de la SCPI et la liquidité du support, mais la liquidité dépend d’autres facteurs, notamment de la stratégie des investisseurs pour les SCPI qui versent régulièrement des revenus élevés ;
• Le TRI : taux de rendement interne
  • Le TRI de la SCPI prend en compte l’ensemble des cash-flows (investissement initial, abondements, épargne, distributions perçues) sur une durée correspondant à votre horizon (durée) de votre projet patrimonial ;
    Si ce TRI peut permettre la performance intrinsèque de la SCPI, c’est en réalité le TRI du projet patrimonial de l’investisseur qui sera déterminant.

6. Comment piloter la mise en œuvre de votre projet SCPI ?

Le pilotage de la souscription, notamment avec l’investissement progressif, est une donnée du plan d’action et de la mise en œuvre de votre projet à ne pas sous-estimer, et qui va influer sur le TRI du projet patrimonial de l’investisseur. Les parts de SCPI (contrairement aux foncières ou à d’autres véhicules cotés) n’ont pas la même sensibilité à la volatilité des marchés cotés. Toutefois, la valorisation des parts (correspondant à +/- 10% de la valeur des actifs détenus par la SCPI), peuvent connaitre des fluctuations qu’il est complexe d’anticiper. Déterminer le moment le plus opportun pour investir est un exercice peu fiable. L’approche peut donc consister à acquérir les parts de SCPI progressivement, pour lisser le prix d’achat, tout en dynamisant votre épargne ou votre capital au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette approche peut se réaliser avec un « investissement progressif » du capital que vous souhaitez affecter à ces actifs  ou par des « versements libres programmés ».

Pour ces aspects, une approche globale de gestion de patrimoine se révèlera particulièrement productive et rentable. Les projections financières, notamment, vous donneront plus de visibilité sur la réalisation potentielle des objectifs visés, et vous permettront d’éviter les choix les moins pertinents.

En savoir plus >

7. Tableau de bord de suivi du projet

Un projet patrimonial, utilisant des SCPI ou d’autres supports, s’inscrit dans un cycle de vie, de sa conception, en passant par sa mise en œuvre, puis, jusqu’à sa réalisation à terme (arbitrage ou dénouement). Il est exceptionnel qu’un projet arrive à son terme sans intervention au cours de son cycle de vie. Votre situation patrimoniale peut évoluer, des optimisations peuvent se révéler pertinentes à évaluer avec l’évolution des marchés, ou encore avec les ajustements de vos objectifs au cours du projet. Il est donc essentiel de disposer de repères pour le suivi de votre projet, non seulement pour s’assurer de la pérennité de sa cohérence, mais aussi pour évaluer les optimisations ou les arbitrages judicieux à réaliser. L’idéal est de disposer d’un tableau de bord (ou tableau de pilotage) qui permet en un regard sur 4 à 6 ratios pertinents de détecter les actions de suivi à envisager.

Cette approche schématique (lien pour en savoir plus), peut vous aider à prioriser vos objectifs et à vous faire une première idée des tableaux de bord pour évaluer et piloter les solutions patrimoniales les plus pertinentes pour vous.

Il est rare que les SCPI constituent le seul support pour concevoir vos solutions patrimoniales, mais c’est un bon moyen d’affiner vos solutions patrimoniales. Il est complexe de comparer les SCPI, considérées comme un investissement immobilier indirect, au regard de l’acquisition d’actifs immobiliers en direct, puisque les approches à considérer sont vraiment très différentes. Les SCPI, et l’acquisition d’actifs immobiliers en direct sont souvent des approches complémentaires

Pour vous lancer dans un audit patrimonial, ce guide « LES ÉTAPES D’UNE STRATÉGIE PATRIMONIALE RÉUSSIE », accessible via ce lien, vous donnera les étapes pour obtenir, pas à pas, plus de visibilité pour la sélection de SCPI, ainsi que pour d’autres solutions patrimoniales complémentaires afin de réaliser vos objectifs. Si vous n’avez pas le temps pour cette étape préliminaire, votre consultant PPPC vous apportera les outils et les éclairages qui vous feront probablement gagner beaucoup de temps et d’argent.

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