Réussir le financement de votre projet patrimonial

Si certains financements peuvent apporter de réelles valeurs ajoutées, mieux vaut être en capacité de comparer réellement les différences entre plusieurs prêts. Le taux nominal affiché, apparemment le plus bas, n’est pas nécessairement celui qui optimisera votre projet patrimonial, ni en termes d’optimisation des ratios de votre projet (Trésorerie, Revenus, Fiscalité etc.), ni en termes de la performance de la rentabilité du projet (TRI – Taux Interne de Rendement).

Préambule

Ils existent deux grands types de prêts généralement proposés par les établissements financiers ou les banques pour financer un bien immobilier patrimonial :

• le prêt dit “amortissable” : les remboursements comprennent, outre le paiement de l’assurance emprunteur, d’une part, le remboursement du capital emprunté, et d’autre part, le paiement des intérêts sur le capital restant dû à la banque.
• le prêt dit “In Fine” : outre le paiement de l’assurance emprunteur, les paiements correspondent uniquement aux intérêts dus sur le capital emprunté jusqu’au terme du prêt, le capital, quant à lui, n’est remboursé qu’au terme de la durée du prêt, en une seule fois. Aussi, l’établissement prêteur demande un placement initial pour garantir le remboursement du capital au terme du financement. La garantie demandée est généralement un nantissement d’un actif mobilier, le plus souvent une assurance-vie.
• Il existe cependant de nombreuses variantes visant à utiliser les caractéristiques de ces deux grandes familles de prêts. Par exemple, dans un prêt dit “à remboursements de capital différé”, les paiements n’incluent, outre l’assurance emprunteur, uniquement que les intérêts pendant une période (généralement comprise entre un et deux ans). Les prêts dits “mixtes” peuvent comporter, une période plus longue de “différé” du remboursement en capital (10 à 15 ans). La “créativité” en matière de financement vise essentiellement à minimiser le montant des remboursements. Ces variantes peuvent combiner deux prêts avec deux offres de financement distinctes, ou inclure deux prêts dans une offre de financement unique.

Pour comparer deux financements, la tâche peut donc être ardue, mieux vaut maîtriser des outils de simulation performants qui intègrent les différents types de financement.

Les garanties

Trois formes de garanties peuvent être demandées par l’établissement prêteur, en garantie d’un prêt :

• L’hypothèque, qui constitue la garantie la plus courante demandée par l’établissement prêteur. Il s’agit d’une inscription du bien au bureau des hypothèques, au profit du prêteur;
• L’Inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD), est une garantie équivalente à l’inscription hypothécaire et s’utilise généralement lorsque le bien financé est à construire ou en cours de construction, et tant que la garantie hypothécaire n’est pas constituée. L’ IPPD peut être demandé à titre complémentaire à l’hypothèque;
• La caution : des sociétés spécialisées privées, des banques, des assurances, ou des mutuelles, peuvent proposer ce service et se porter caution du prêt, par contrat, en contrepartie d’une rémunération. La caution se porte garante du remboursement du prêt, pour le compte de l’emprunteur, au profit du prêteur.

Ces garanties interviennent généralement lors de toute acquisition d’un bien immobilier et sont donc distinctes de la garantie spécifique demandée pour un prêt In Fine e sont formalisées par un notaire.

Le taux effectif global (TEG)

Le TEG est souvent utilisé pour comparer le “coût” de différents prêts.

Le TEG est un taux légal, régi par le Code de la Consommation (Article R314). Il est donc obligatoirement calculé par l’établissement prêteur, qui doit en informer l’emprunteur, et le mentionner dans l’offre de prêt. Ce TEG est supposé permettre la comparaison du coût global entre plusieurs prêts pour un choix objectif de l’emprunteur.

La projection chiffréé (Simulation)

La simulation (ou projection chiffrée) prend en compte l’ensemble des données, des flux et des paramètres d’un projet. PPPC met à disposition de nos clients des outils web puissants et reconnus (utilisés par plus de 10 000 professionnels), qui permettent de visualiser la pertinence d’une solution de financement en quelques clics.

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