Quels sont les critères qui déterminent la pertinence de votre projet patrimonial ?

Déterminer et comprendre les indicateurs de performance

Les principaux ratios clés de performance pour évaluer et comparer les approches de solutions qui nécessitent la croissance de votre patrimoine ont plusieurs utilités :

• Ce sont des outils qui démontrent la pertinence de votre projet.
• Leur approche synthétique leur permet d’être analysés rapidement en un regard, et leur nombre se limite généralement de 5 à 8.
• Ils se présentent de façon visuelle, sous forme de tableau de bord (ou de graphique le cas échéant) pour être facilement communiqués auprès des intervenants du projet.
• Les KPI sont consensuels et fédérateurs pour piloter l’action et recueillir une adhésion des intervenants. Ils participent grandement à la réussite du projet grâce à leurs éléments clairs et précis.

Pourquoi ces indicateurs sont-ils pertinents et quels sont leur utilité ?

Nous pouvons dénombrer six ratios majeurs :

Ratio revenu

Le Ratio Revenu correspond aux revenus procurés par le projet.

Il est complémentaire des autres ratios et permet de répondre à des questions du type : “Vaut-il mieux un TRI (Taux de Rendement Interne) de 8% et 20K€ de revenu complémentaire du patrimoine ou 10K€ de revenu complémentaire du patrimoine avec un TRI de 10% ?”

Ratio trésorerie

Le Ratio Trésorerie se rattache à la fois au projet lui-même et au cahier des charges pour pouvoir être comparé.

Il se rattache particulièrement au projet lui-même lorsque ce dernier nécessite des liquidités disponibles, une mobilisation de trésorerie ou lorsque le projet procure une capacité de trésorerie complémentaire (par exemple grâce à un programme d’incitation fiscale ou d’avantages fiscaux dit de défiscalisation).

De même, le Ratio Trésorerie se rattache au Cahier des Charges pour comparer la consommation de ressources nécessaires au lancement de chaque projet objet du comparatif.

Ainsi, le Ratio Trésorerie permet d’évaluer et de comparer la pertinence d’un projet au regard de la trésorerie qu’il procure, ou, inversement qu’il consomme. Par exemple, il est pertinent de comparer des projets qui nécessitent un apport ou une mise de fond initiale, avec des projets qui compensent totalement ou partiellement ces apports en trésorerie par des avantages fiscaux.

Ainsi, la projection des projets dans la durée tient compte des surcoûts ou le cas échéant des excédents fiscaux.

Ratio capitalisation

Le Ratio Capitalisation quant à lui évalue les disponibilités que génèrent le projet en cours de vie et jusqu’à son terme. Le calcul de ce ratio doit également tenir compte des incidences fiscales (surcoût ou bénéfice fiscal).

Ce ratio permet également de répondre à des questions du type : “si j’arbitre (ex. “Si je vends”) ce bien en cours de vie du projet, quel capital puis-je en retirer ?” ou “si mes ressources baissent en cours de vie du projet, comment maintenir le projet ou que se passe-t-il si je le cède avant l’échéance prévue ?” ou encore, “si je suis en incapacité de travail (en cas de maladie) ou en invalidité (en cas de handicap physique) comment se comporte le projet ?”.

Ratio cash-out

Le ratio “Cash Out” s’exprime par deux ratios complémentaires : les Ratios Capital Initial et Ratio Épargne. Le Ratio Capital Initial ou Apport, représente le montant des liquidités nécessaires à la réalisation d’un projet lors de son lancement. Quant au Ratio Épargne, il représente le montant régulier (annuel ou mensuel) de trésorerie, nécessaire à la réalisation d’un projet pendant sa durée de vie.

La projection chiffrée (ou projection financière) des projets dans la durée tiendront compte des surcoûts ou bénéfices fiscaux le cas échéant pour que le comparatif soit pertinent.

Ces ratios relèvent notamment des éléments du CDC (Cahier des Charges) identifiés lors de la première étape et expriment la capacité financière de votre foyer pour ce projet (apport, capacité d’endettement, capacité d’épargne etc.)

Ratio taux de rendement interne (TRI)

Le Ratio Taux de Rendement Interne (TRI). Le Taux de Rendement interne (TRI) ou Taux Interne de Rendement (TIR) représente, le taux à intérêts composés dont les sorties (Cash Out – Apport et/ou Épargne) ont bénéficié, pour procurer le résultat à terme.

Par exemple, pour un projet n’ayant nécessité aucun apport initial et une épargne mensuelle de 299€, afin de procurer un capital disponible au terme de 11 ans, de 84 239 € après impôt et taxes, le TRI net calculé donnera un résultat de 12,09%.

Vous pourrez ainsi conclure qu’un projet d’investissement immobilier est plus pertinent qu’une autre solution patrimoniale alternative lorsque vous aurez pu comparer ces KPI.

Il existe toutefois des problématiques patrimoniales qui nécessitent une autre formule de placement bancaire ou d’assurance complémentaire.

En effet, il est rarement pertinent d’affecter 100% de sa capacité d’épargne à un projet immobilier aussi rentable soit-il, sans s’assurer de pouvoir maintenir un niveau de trésorerie cohérent avec le contexte actuel ou potentiel de votre situation patrimoniale, fiscale et/ou professionnelle.

Un consultant peut alors vous être utile pour vous apporter un éclairage extérieur lors de cette étape, et pour anticiper différents scénarios par des projections chiffrées (ou simulations financières).

Comment accéder à toutes les offres, ou au plus large panel de projets possibles ?

La solution patrimoniale optimisée qui vous correspond repose, comme nous l’avons vu, sur votre capacité à déterminer et à utiliser les KPI adéquats, mais également, sur votre identification des biens immobiliers locatifs réels (ou autre formule de placement bancaire, d’assurance réelle…) en phase avec vos objectifs.

De nombreuses bases de données en France présentent de multiples biens disponibles, mais elles ne sont pas exhaustives. Elles peuvent en outre regrouper des biens similaires ou encore être incomplètes dans leur approche. Pour les biens anciens, plusieurs moteurs de recherche offrent des listings partiels pour leurs affiliés payants (à partir de 1200€H.T./an).

Pour les biens neufs, certains moteurs de recherche proposent une base de données selon les directives marketing des promoteurs ou des commercialisateurs. Ce type de Base de Données (BD) est donc très partielle. Il n’existe ainsi aucune base de données réunissant les 30 000 à 60 000 lots des programmes neufs offerts chaque année.

Il est cependant possible d’avoir une idée du marché à travers plusieurs outils web dont les plus performants restent réservés aux professionnels affiliés et payants.

Ce travail est très long, fastidieux et partiel, car il ne permet pas l’accès objectif au panel exhaustif des biens disponibles ; les listings accessibles reposant le plus souvent sur des aspects liés au marketing.

Aussi, il existe très peu de comparateurs disposant de critères exhaustifs et harmonisés sur les biens eux-mêmes et encore moins sur les KPI patrimoniaux, fiscaux et/ou financiers.

C’est avec l’objectif d’avoir accès au plus large panel de biens que PPPC s’est doté d’outils puissants. Ces derniers offrent la capacité à un investisseur de mettre en corrélation ses buts, ses objectifs et les éléments du cahier des charges, pour ainsi sélectionner les biens dotés de caractéristiques optimisées pour l’investisseur, sur le fondement de ses KPI.

Comment faire votre choix entre plusieurs projets dont les critères de pertinence sont proches ?

Vous disposez de plusieurs éléments :

• Vos données, buts, objectifs, accompagnés de vos pistes de projet, adossés à votre cahier des charges, comprenant vos ressources, contraintes, délais…,
• Vos KPI et les critères sur lesquels vous allez fonder la pertinence de votre projet,
• Les membres de votre équipe intervenant dans la mise en œuvre du projet (consultant, banque etc.), et le cas échéant, les membres de votre foyer participant au projet et à sa conception,
• Une première liste de projets potentiels.

Pour établir cette liste de projets immobiliers, de 3 à 10 selon, vous pouvez organiser leurs données en réalisant une fiche synthétique pour chacun.

Cette synthèse comprend, pour chaque bien envisagé :

• Les caractéristiques propres du bien : tarif, surface, étage, orientation, annexes et spécificités, données énergétiques, approche architecturale, éléments de confort et de service, niveau de gamme des prestations etc.
• Les éléments de marché :
• La situation géographique au regard des principaux centres d’intérêts à proximité : économiques, culturels, sociaux,
• Le niveau de gamme au regard de la clientèle locative cible (ville, quartier etc.),
• Les données démographiques et la demande locative,
• Les perspectives de développement du quartier et de l’environnement proche (économiques, culturels, sociaux),
• L’évaluation des intervenants (promoteurs, gestionnaires).

Les données principales de chaque projet seront synthétisées sur une fiche projet. Généralement, cette fiche comporte les données chiffrées et les KPI. Ce travail de préparation est long, mais vous sera nécessaire pour orienter votre projet. En suivant ces étapes, vous capitaliserez également votre expérience.

Des réponses à toutes vos questions…

• Pour plus d’informations, contactez-nous par téléphone :
  0806 11 0377 (appel gratuit)
• Pour les questions concernant les investissements, contactez-nous par email à :
  contactbo@pppc.eu

Parlez-nous de vos projets en nous laissant votre message :