Pourquoi les dispositifs d’incitations fiscales sont-ils devenus si populaires ?

Certains biens immobiliers bénéficient de dispositifs d’incitations fiscales. Ces dispositifs existent, dans leurs principes, depuis le droit Romain, d’autres, trouvent leurs origines parmi les premières règles instaurées en matière du droit de propriété, dont certaines semblent être apparues dans des textes qui datent de plus de 5000 ans, tel que le démembrement de propriété.

Les motivations du législateur sont nombreuses, et peuvent répondre à une volonté de faciliter l’accès à la propriété, ou encore de protéger les familles du morcellement de leur patrimoine aux cours des héritages successifs à travers les générations, ou bien encore de préserver les constructions à caractères architecturaux historiques.

Pour l’immobilier locatif, les dispositifs d’incitations fiscales se font connaître au grand public à partir de la fin des années 80, et, notamment, dès 1984, avec la loi dite « Méhaignerie », du nom du ministre du logement de l’époque, puis la loi dite « Quilès-Méhaignerie » du nom du ministre du logement qui succéda à Pierre Méhaignerie. Les ministres du logement successifs y apporteront quelques retouches, qui, outre de voir leur nom cité dans une loi de finance, aménageaient, le plus souvent à la marge, le dispositif précédant. Les modifications portaient pour l’essentiel sur un arbitrage de l’avantage fiscal entre « réduction » et « déduction », ainsi que sur les limites des avantages pour les foyers-investisseurs ou encore sur le profil des biens et des locataires concernés.

La loi Malraux de 1962 a été aussi l’un des textes les plus usités. C’est à l’origine une loi d’urbanisme dont l’objet est de protéger les constructions à caractères architecturaux historiques dans des zones identifiées. Depuis son profond remaniement en 2006, le statut de dispositif d’incitation fiscale peut lui être reconnu, même si ces spécificités conduisent à ne représenter qu’un réel intérêt pour des profils patrimoniaux et/ou financiers très ciblés. Son utilisation reste confidentielle, avec quelques milliers d’unités restaurées par an.

Faire face à l’évolution des besoins de logement

Avec 90 000 logements neufs qui ont trouvé acquéreurs en 2017, dont 30 000 logements locatifs et 60 000 acquisitions de résidences principales, et 4 millions de logements insalubres, les tensions sur le marché de la demande de biens immobiliers nécessitent d’augmenter l’offre. De 500 000 permis de construire délivrés en 1974 (51 millions d’habitants), le marché des logements locatifs s’est progressivement contracté avec une offre évoluant entre 300 000 et 400 000 logements par an (pour 65 millions d’habitants), avec des contraintes en termes de normes toujours plus exigeantes. La France n’arrive donc pas à répondre ni à la croissance organique (provenant de l’accroissement démographique et de l’évolution du nombre de foyers) ni à l’évolution des besoins de logements (familles recomposées, familles monoparentales).

Les objectifs des gouvernements successifs étaient donc de soutenir les activités de la construction, de la rénovation et de la mise aux normes de logements. Avec un poids total de près de 560 milliards d’euros de production, soit environ 25% du PIB, et 24% de la consommation des ménages, pour répondre aux nouvelles demandes des foyers : moins de personnes par logement, baisse du nombre de membres par foyer, exigences croissantes en qualité, normes en termes de bilan énergétique, d’accessibilité etc.

2017	1974
37 millions de foyers fiscaux dont 20 millions payent l’impôt	28 millions de foyers fiscaux dont 12 millions payent l’impôt
29 millions de résidences principales	20 millions de résidences principales
65 millions d’habitants	51 millions d’habitants

Les dispositifs d’incitation fiscales, un acte civique gagnant-gagnant

Pour conclure ce préambule à la présentation des principaux dispositifs fiscaux, le « coût pour l’État» de ces dispositifs, et autres « niches fiscales » (mais pas toutes…), est une illusion au regard du bénéfice budgétaire immédiat réalisé par l’État. En effet, à titre d’exemple, si le dispositif le plus connu aujourd’hui, à savoir la loi Pinel, peut permettre jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôt sur le revenu, répartis sur 12 ans, pour un investissement de 300 000€, l’État perçoit, dès l’acquisition, 20% de TVA soit 50 000€, qu’il n’aurait pas perçu sans la réalisation de cet actif.

A cela s’ajoutent les 1,5 à 2 emplois créés ou sauvés (sur 42 ans de cotisation) au regard des activités induites (construction, entretien, gestion, financement, assurances, etc.).

Il est donc étonnant que l’usage de ces « avantages fiscaux » ne soit pas plus souvent perçu comme la réalité d’un acte civique, plutôt que comme un acte essentiellement patrimonial, économique, ou financier.

Les normes, toujours plus élevées, imposées notamment en matière de performance énergétique, confère aussi une dimension d’intelligence économique à l’immobilier d’investissement, notamment par le respect des approches de développement durable qui sont ainsi mises en pratiques.

Sources Insee Des ménages toujours plus nombreux, toujours plus petits et Le parc de logements en France au 1ᵉʳ janvier 2017