0806110377 contact@pppc.eu

L’Immobilier Locatif :

un Investissement Résilient dans un Contexte Économique Volatil

 

Dans un environnement macroéconomique où les taux d’intérêt et les politiques monétaires fluctuent, il est utile de comprendre les mécanismes sous-jacents qui régissent le marché de l’immobilier, et particulièrement, l’immobilier locatif et notamment les dispositifs fiscaux.

Immobilier : Quelle Stratégie Gagnante
en Période de Volatilité des Taux d’Intérêt ?

Immobilier : comment investir dans un monde où les taux d’intérêt et les politiques monétaires sont en constante évolution ?

Sommaire

  1. Introduction
  • Contexte macroéconomique
  • Objectif de l’article
  1. Taux de Financement Faibles et Effets sur les Prix
  • Inflation et taux directeurs
  • Demande et offre
  1. Taux de Financement en Hausse et Gestion des Stocks
  • Impact sur la demande
  • Déséquilibre offre-demande
  1. Facteurs de Résilience du Marché Immobilier Locatif 
  • Croissance démographique
  • Exigences de confort
  • Normes environnementales
  1. Le Timing : Une Question de Stratégie ?
  • Analyse quantitative et qualitative
  1. La Défiscalisation : Un Levier pour l’Offre et un Atout pour l’État
  • Soutien à l’offre de logement
  • Avantages pour l’État
  1. Conclusion
  • Résumé et implications

Cet article se propose d’explorer les dynamiques de l’offre et de la demande dans le secteur de l’immobilier locatif, en mettant l’accent sur les effets de volatilité des taux de financement.

Taux de Financement Faibles et effets sur les prix

Dans un contexte de faible inflation et de taux directeurs considérés comme “bas”, fixés par les banques centrales, la demande pour l’immobilier du secteur du logement des particuliers, et particulièrement l’immobilier locatif, connaît une croissance progressive, liée aux potentiels de la rentabilité d’usage ou locative.

Ce phénomène peut s’amplifier par la rigidité de l’offre à court terme, ou l’inertie de lancement de nouveaux projets immobiliers. Ce décalage entre une offre plus faible que la demande, crée une « tension du marché » qui peut se traduire par une hausse des prix des actifs immobiliers.

Exemple 1

Dans un contexte de taux d’intérêt “bas“ (*)

La valorisation progressive des biens, dans ce contexte, est passée de l’indice ≈ 175 à 215 (≈ +22%) entre 2010 et 2020 (en moyenne, pour les appartements, Cf. Insee “PRIX MOYEN DES LOGEMENTS NEUFS ET PRIX À LA CONSOMMATION »)

https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/22-le-logement-neuf

A titre d’exemple, un investisseur qui réalise un investissement locatif de 300 000€, avec un financement de 270 000€, remboursera :

  • ≈ 1500€ par mois (sur 25 ans, au taux de 4,5% TAEG ou assurance incluse)

Cet exemple démontre qu’un investisseur qui investi dans l’immobilier locatif dans un contexte de taux d’intérêt particulièrement bas (inférieurs à 6%, par exemple de l’ordre de 4,5%), réalise un gain à terme fondé sur une progression de la valorisation des biens immobiliers acquis, en raison de deux principaux critères : la qualité de la localisation du foncier et un niveau de prestation cohérent avec la demande du marché locatif et des accédants à la propriété à terme.

En effet, l’accès au crédit étant facilité, les promoteurs et les investisseurs disposent d’une offre élargie, en termes de :

  • sélection de foncier, les budgets potentiels des acquéreurs permettent l’accès à une gamme plus étendue :
    • des sites au plus proche des pôles d’intérêts économiques, culturels, éducationnels etc.,
    • aux sites les plus excentrés,
  • niveaux de prestations des réalisations, que ce soit pour les constructions neuves, les programmes de rénovation ou de réhabilitation de l’ancien.

La demande de biens immobiliers est donc sélective à la fois en termes de localisation, de prestations et de cohérence des biens aux marchés (locatifs ou de l’accession). Au fil du temps, les nouveaux biens proposés seront plus excentrés, à prestations égales. Les premières offres, plus proche des pôles d’intérêts économiques et sociaux, seront donc plus rares.

Un contexte d’accès au crédit facilité se traduit par :

  • une croissance coordonnée et progressive et de l’offre et de la demande de biens immobiliers,
  • une croissance du niveaux des prestations pour satisfaire la demande, avec des tendances d’offres à plus fortes valeurs ajoutées, notamment en termes de normes de confort, d’espace de vie de plus grandes surfaces et de prestations de meilleure qualité.

Des questions ? en savoir plus ? parlez-nous de vos objectifs et de vos projets

Taux de Financement en Hausse et gestion des stocks des projets immobiliers en cours

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, la demande peut se stabiliser ou même temporairement diminuer. Mais la demande reste soutenue par les demandes provenant de la croissance démographique (ou “croissance organique”). Cependant, l’inertie des projets immobiliers en cours crée un déséquilibre temporaire entre l’offre, qui a été lancée 3 à 4 ans en amont, et la demande immédiate qui est freinée, notamment par les conditions d’accès au crédit. Ce phénomène peut entraîner un allongement des délais d’écoulement des stocks de biens immobiliers et un accès à des biens immobiliers dont les montants sont plus contraints. Un accédant ou un investisseur verra sa capacité d’acquisition diminuée de 10%, 20% voire 30% ou plus, en raison de sa capacité d’endettement moindre, du fait de l’augmentation des remboursements de crédits liés aux taux d’intérêt plus élevés.

Exemple 2

Dans un contexte de taux d’intérêt “élevés“ (*)

La valorisation progressive des biens, dans ce contexte, est passée de l’indice ≈ 100 à 175 (≈ +75%) entre 2000 et 2010 (en moyenne, pour les appartements, Cf. Insee “PRIX MOYEN DES LOGEMENTS NEUFS ET PRIX À LA CONSOMMATION »)

https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/22-le-logement-neuf

A titre d’exemple, un investisseur qui réalise un investissement locatif de 300 000€, avec un financement de 270 000€, remboursera :

  • ≈ 1836€ par mois (sur 25 ans, au taux de 6,5% TAEG ou assurance incluse)

soit un écart de + 336€ avec le premier exemple.

Ces données du comportement du marché démontre que le « surcoût” du prêt a donc été compensé par une valorisation plus importante.

. Cet exemple démontre qu’un investisseur qui investit dans l’immobilier locatif avec des taux d’intérêt plus élevés, (supérieurs à 6%, dans cet exemple de 6,5%) réalise un gain à terme fondé sur une progression de la valorisation des biens immobiliers acquis, en raison de deux principaux critères :

  • la contraction de la demande de biens immobiliers par les investisseurs qui verront leurs capacités budgétaires s’affaiblir, voire s’éteindre,
  • la contrainte pesant sur l’offre des biens de surfaces et de prestations moyennes plus élevées, ou de localisations plus proches des des pôles d’intérêts économiques et sociaux.

La demande étant raréfiée et contrainte du fait du manque d’accès au crédit, les investisseurs, qui disposent de capacités budgétaires, pourront se positionner sur des biens avec des surfaces et des prestations moyennes optimisées ou plus élevées, et à plus fortes valeurs ajoutées.

Des questions ? en savoir plus ? parlez-nous de vos objectifs et de vos projets

Les Facteurs de Résilience du Marché Immobilier Locatif

  • Croissance Démographique: La croissance organique de la population génère une demande constante en logements, ce qui pondère les fluctuations des écarts entre offre et demande, et maintien des rendements d’usages ou locatifs dans une dynamique attractive.
  • Exigences de Confort: Les normes de qualité de vie évoluent, et avec elles, les attentes en matière de confort et d’espaces de vie. Cela crée des opportunités pour les investisseurs de valoriser leur patrimoine par des rénovations ciblées ou l’acquisition de biens immobiliers neufs.
  • Normes Environnementales: L’urgence climatique et les réglementations environnementales incitent à la rénovation énergétique des logements ou à de nouvelles constructions, encouragées par des dispositifs de défiscalisation.

Synthèse des exemples 1 et 2

Synthèse des contextes de taux d’intérêt jugés “bas vs élevés“ (*)

Cf. Insee “PRIX MOYEN DES LOGEMENTS NEUFS ET PRIX À LA CONSOMMATION »)

https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/22-le-logement-neuf

Dans ces contextes opposés, de taux d’intérêt plus faibles ou plus élevés selon les périodes, les données de l’Insee démontrent :

  • qu’une partie des gains d’un investissement immobilier provient donc des corrections de marchés. L’investisseur qui se positionne dans un contexte de taux élevés a accès à des biens à plus fortes valeurs ajoutées en raison d’une demande plus contrainte. L’investisseur qui réalise son investissement dans un contexte de taux plus bas aura accès à des offres de biens qui seront valorisés par des différenciations marketing imposées par une demande plus soutenue.
  • que les contraintes qui peuvent influer sur l’optimisation du rendement d’un projet immobilier sont donc prioritairement d’ordre budgétaire et/ou de capacités de recours à l’emprunt.

Une analyse à nuancer :

Cette analyse cependant doit être nuancée par d’autres facteurs tels que les données du marché locatif, les notions fiscales relatives aux contextes propres de l’investisseurs, l’inertie des lancements de nouveaux projets immobiliers ou encore l’inflation :

  • L’incidence des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement : Dans des contextes de marché contraint, notamment par des taux d’intérêts élevés, l’État aura tendance à encourager l’investissement et à soutenir l’activité économique. Par conséquent, l’État déploie des incitations et des dispositifs fiscaux qui constituent des leviers significatifs d’optimisation des rentabilités.
  • Valorisation des actifs et augmentation des loyers : En période de marché plus dynamique avec une demande soutenue, notamment avec des taux d’intérêts favorables, les loyers ne suivront pas les progressions des prix de l’immobilier, principalement pour deux raisons, la règlementation d’une part, les contraintes budgétaires des locataires d’autres part (la notion “d’élasticité des loyers”). Les contextes de taux bas ne sont donc pas nécessairement la condition ultime pour favoriser la valorisation des biens immobiliers et améliorer la rentabilité d’un investissement locatif (notamment au regard des notions induites par le Taux de Rendement Interne ou TRI).
  • L’inertie de la mise en production de logements neufs ou rénovés est un autre facteur à prendre en considération pour sa stratégie d’investissement. Dans les périodes de transition de fluctuation de l’offre et de la demande, comme mentionné dans cet article, les délais de constitution des projets immobiliers peuvent constitués des contraintes ou des opportunités.
  • L’offre et la production de logements locatifs est structurellement déficitaire depuis la fin des années 70. Il y a souvent confusion entre le nombre de mise en chantier (environ 400 000 par an), le nombre permis de construire délivrés (obligatoire à partir d’une extension de 20m2, par exemple) et dont le nombre est également de l’ordre de 400 000 par (380 000 en 2023), et le nombre de transactions ou de vente de biens neufs, de l’ordre de 90 000 à 120 000 biens par an (moins de 80 000 estimés en 2023), dont 60 000 accédants à la propriété. C’est ce dernier chiffre qui est à retenir pour évaluer la capacité du marché à répondre aux besoins de logements locatifs et qui met en lumière un renouvellement du parc locatif de l’ordre de 30 000 à 60 000 unités par an. Soit 3% à 6% des transaction (de l’ordre de un million par an) – Cf. sources ci-dessous (*). L’insee indique également que “En 2013, 3,8 millions de ménages étaient en situation de précarité énergétique (…). Par rapport à 2006, leur nombre a augmenté de 21,7 %, à un rythme nettement supérieur à celui du nombre de ménages (+ 5,1 %). Le nombre de ménages dont l’effort énergétique est élevé (supérieur à 10 %) est celui qui progresse le plus sur la période (+ 30,7 % contre + 18,9 % pour ceux en situation de froid ressenti). Par ailleurs, pour plus de 35% des logements, un “surpeuplement est constaté pour de 35% des logements, dont 16% pour le parc locatif libre (hors propriétaire et locataires du secteur social”. Pour un nombre de résidence principale de l’ordre de 21 millions, la précarité énergétique ou le surpeuplement représentent donc plus de 4 millions de logements. Au rythme d’un renouvellement du parc locatif de 30 000 à 60 000 unités par an, c’est une période de 65 ans à 130 ans serait à considérer pour rattraper ce retard (source Insee : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2586377).17% des résidences principales seraient des passoires énergétiques
    • 5,2 millions de passoires thermiques parmi les résidences principales (17% du parc) ;
    • 1,2 million de biens classés F et G parmi les résidences secondaires (32% du parc) ;
    • 0,8 million de passoires énergétiques parmi les logements vacants (27% du parc).
  • Enfin, l’inflation est un facteur qui participe à l’optimisation de la rentabilité des investissements immobiliers pour les investisseurs ou les accédants ayant recours à des prêts à taux fixes ou à taux variables capés. L’inflation favorise la revalorisation des loyers d’une part (partiellement prise en compte dans L’indice de référence des loyers – IRL), et la valorisation du bien immobilier lui-même d’autre part. En d’autres termes, les intérêts du prêt sont en partie financés par l’inflation et les loyers.

Conclusion de la synthèse des exemple 1 et 2

Ces exemples concrets démontrent que considérer un investissement immobilier s’appuie sur la recherche d’éléments factuels reflétant la réalité des composantes des marchés dans lesquels il s’inscrit. Le “bon sens” ne suffit pas, et les éléments à prendre en considération peuvent être contre-intuitifs.

Le comportement d’un actif immobilier est multifactoriel, au regard interactions des éléments qui influences les marchés de l’immobilier de logement. La pertinence des choix stratégiques s’identifie notamment au regard du contexte patrimonial de l’investisseur dans ses dimensions de capacité budgétaire, fiscale, de diversification, de ses objectifs ou de ses horizons d’investissement.

Si la recherche d’une rentabilité et d’un budget optimisé au lancement d’un projet se fondent sur un actif cohérent avec son marché, les optimisations en cours de vie du projet sont également à prendre en compte.

Une stratégie d’investissement immobilier se construit donc de façon dynamique (dans le temps) pour exploiter, de façon pertinente :

  • les réponses à apporter au marché locatif (typologie, localisation, prestations, surfaces de vie etc.)
  • les effets leviers (financement, fiscalité, contexte patrimonial de l’investisseur),
  • les “contraintes” à transformer en opportunités (Taux d’intérêt, inflation, fluctuation offre/demande).

Tous nos clients qui ont renégocié entre 2018-2022 leurs concours bancaires, contractés avec des taux à plus de 6% dans les années 2000-2010, sont à la tête de patrimoine qui leur permette aujourd’hui d’envisager sereinement des optimisations patrimoniales ou fiscales qui ne sont accessibles qu’à ceux qui ont déjà investi.

Des questions ? en savoir plus ? parlez-nous de vos objectifs et de vos projets

Le Timing : Une Question de Stratégie ?

L’adage « le meilleur moment pour investir, c’était il y a cinq ans » est trompeur. En réalité, une stratégie d’investissement bien conçue, basée sur des analyses quantitatives et qualitatives, permet de tirer profit des cycles économiques pour une croissance patrimoniale optimisée.

Des questions ? en savoir plus ? parlez-nous de vos objectifs et de vos projets

La Défiscalisation : Un Levier pour l’Offre et un Atout pour l’État

Comment la Défiscalisation Soutient l’Offre de Logement

Les dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Malraux, ou les avantages accordés par des articles de loi de finances ciblés, constituent un levier puissant pour piloter et stimuler l’offre de logements. Ces mécanismes incitatifs encouragent les investisseurs à financer des projets de construction ou de rénovation, contribuant ainsi à augmenter l’offre de logements de qualité sur le marché. En outre, la défiscalisation favorise la rénovation énergétique, alignant l’offre sur les normes environnementales actuelles et futures.

Les Avantages pour l’État

  1. Stimulation de l’Économie Locale: Les projets immobiliers génèrent de l’emploi et des activités pour les entreprises locales, de la construction aux services associés.
  2. Répondre aux Besoins Sociaux: La défiscalisation permet de développer une offre de logements à loyers modérés, contribuant à la mixité sociale et à la lutte contre la précarité.
  3. Transition Écologique: Les incitations fiscales pour les rénovations énergétiques accélèrent la transition vers un parc immobilier plus durable.
  4. Stabilité du Marché: En pilotant l’offre, l’État contribue à réguler le marché, ce qui peut atténuer les effets de la spéculation et de la volatilité.
  5. L’Équilibre Fiscal, Un Cercle Vertueux pour l’État, l’activité économique et les Investisseurs : Ce que l’État accorde sous forme d’optimisations fiscales ciblées pour les investisseurs, s’équilibre avec les recettes que l’État perçoit sur l’activité économique ainsi stimulée. A titre d’exemple, pour 21% d’économie d’impôt sur le revenu octroyé avec le dispositif « Pinel » sur 12 ans, par exemple, l’État perçoit 20% de TVA immédiatement, et un pourcentage encore plus important lié aux activités économiques de gestion ou d’entretien des biens, sur la toute la durée de vie des biens immobiliers concernés.

Conclusion

L’immobilier d’usage ou locatif n’est pas seulement une classe d’actifs particulièrement performante pour diversifier un patrimoine, c’est également un investissement qui répond à des besoins sociétaux et économiques fondamentaux. Dans un monde confronté aux aléas, l’immobilier de logement offre une résilience et une rentabilité particulièrement remarquables. De plus, les dispositifs de défiscalisation enrichissent cette dynamique, en alignant les intérêts des investisseurs privés avec des objectifs économiques, sociaux et environnementaux plus larges.

À bientôt,

L’équipe PPPC

Des questions ? en savoir plus ? parlez-nous de vos objectifs et de vos projets

(*) NB et Sources

Exemples à titre schématique. Nous n’avons pas tenu compte de taux inférieurs à 2% (voir encore beaucoup plus faibles…) qui relèvent de l’anomalie économique. Ce cas de figure ne remet cependant pas en cause les comportements des marchés rapportés par l’Insee dans les études citées.

Les investissements immobiliers s’inscrivant sur des périodes “longues” (supérieures à 8 ans, et le plus souvent 10 ans), il n’est pas tenu compte des “stratégies spéculatives” sujettes aux contractions de marchés, lorsqu’elles ont pour horizons des périodes inférieures à 7 voire 8 ans. Cette dernière remarque s’appliquent d’ailleurs à toutes les classes d’actifs.

Sources :

https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/les-logements-neufs-0?rubrique=53

https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/010598530#Tableau

https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122401#tableau-figure1

https://www.insee.fr/fr/statistiques/3620894

https://www.insee.fr/fr/statistiques/2586377

https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333

#immobilier #investissement #stratégie #assurancevie #épargne #avenir #patrimoine #conseil #information #ingénierie #ingénieur #cadredirigeant #cadre #directeurfinancier #dirigeant #ceo #directeur #prévoyance #objectif #investir #actif #pppc #expertise #conseil #gestion #patrimonial #accompagnement #pertinence #immobilierlocatif #défiscalisation #retraite #performance #allocationdactif #revenudupatrimoine #plusvalue #fiscalité #effetlevier #financement #investissementlocatif #gestiondepatimoine #stratégie #anticiper #futur #prévoir #prévoyance #stratégiepatrimoniale #conseiller #opportunité #avantages #expert #gestion #histoire #story #entreprise #entrepreneur #banque #investissement #finance #financier #projetimmobilier #projet #immobilier #scpi #pinel #malraux #lmp #lmnp #loyer #ocpi #SIIC #sppicav #opc #FPI #foncière #SCPI

Avertissement

Cette note est réalisée par PPPC, un service de partage d’informations des domaines de la gestion de patrimoine. Elle est diffusée par le site web www.pppc.eu et est soumise à l’adhésion du lecteur et de l’utilisateur du site aux mentions légales PPPC, ci-après dénommé « le site ».

Il est de la responsabilité́ du lecteur des publications du site et de l’utilisateur du site de s’assurer que les informations publiées sur le site soient en adéquation avec :

  • son audit et son rapport d’audit réalisés par PPPC, et qui synthétisent sa situation, ses objectifs, son horizon d’investissement ;
  • son diagnostic personnalisé d’allocations d’actifs, le cas échéant, qui précise son profil de risque et sa connaissance et expérience en matière financière et d’investissement.

Préalablement à tout investissement qui pourrait vous avoir été inspiré par une information publiée par le site web www.pppc.eu, vous devez demander au service client PPPC tout document de nature à vous permettre de prendre une décision en toute connaissance de cause notamment les risques associés à chaque support d’investissement.

Ni les documents téléchargeables sur le site PPPC, ni les informations contenues dans les publications du site web www.pppc.eu ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d’investissement, une offre ou une sollicitation d’achat, de souscription ou de vente d’un instrument financier ou de tout autre support d’investissement.

Par ailleurs, les appréciations qui pourraient être formulées, le cas échéant, dans les publications du site web www.pppc.eu, reflètent l’opinion de leurs auteurs ou des auteurs cités, à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement. Les informations mentionnées proviennent de différentes sources réputées fiables. PPPC ne peut garantir leur exactitude et leur exhaustivité́ et ne peut être tenue pour responsable d’éventuelles erreurs ou omissions liées à ces sources, ni des pertes directes ou indirectes qu’elles pourraient provoquer.

Par ailleurs, les fonds sont exposés à un risque en capital lié à la prise de certains risques sur les actions, les obligations et les taux.

Pour plus d’informations sur les risques, se référer à la documentation commerciale et règlementaire en vigueur des fonds concernés.

Dans le cadre de l’assurance vie, il appartient au lecteur des publications du site et à l’utilisateur du site de se référer à la Notice d’Information du contrat et à l’Annexe Financière en vigueur afin de connaitre les modalités d’investissement et l’éligibilité́ des supports d’investissement.

Tout investissement sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital. L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte. La valeur de ces unités de compte (UC), qui reflètent la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.

Les éléments contenus sur ce site Internet sont, sauf mention contraire, produits par PPPC mais ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé ou une proposition contractuelle et commerciale. Ils sont donnés à titre strictement indicatif et peuvent être modifiés à tout moment, en particulier ceux de nature fiscale. Seul un rapport d’audit patrimonial détaillé, réalisé avec un spécialiste de la gestion de patrimoine, peut permettre de vous fournir des informations réellement personnalisées.

Pour envisager des mesures adaptées à votre situation, contactez un consultant PPPC au 0806 110 377 (appel gratuit depuis un poste fixe).

La présente publication ne peut être reproduite, totalement ou partiellement, diffusée ou distribuée à des tiers sans l’accord formel de PPPC.