Quel Financement choisir pour votre projet patrimonial ?
Quels critères retenir pour obtenir une vision pertinente des solutions de financement de votre projet patrimonial ?
Faire performer et optimiser votre projet patrimonial pour atteindre vos objectifs demande du travail. Avant même d’espérer réaliser un projet pertinent, vous devez démontrer la capacité de votre projet à atteindre les résultats escomptés pour réaliser vos objectifs. Il est toujours possible pour un cabinet de courtage, un établissement financier ou pour tout autre professionnel, de clamer une expertise et une supériorité sur d’autres alternatives, ou de brasser des chiffres en espérant concocter une potion magique. Il n’en reste pas moins que pour évaluer vraiment la performance et la pertinence d’un financement pour votre projet, rien ne vaut des preuves concrètes, établies sur des données et des critères objectifs, avec une méthode judicieuse.
Les études de cas sont l’un des moyens les plus efficaces de le démontrer. Elles retracent l’impact des choix exercés pour vos projets existants ou à réaliser, vous permettent de capitaliser vos connaissances du sujet traité, et vous apportent le bénéfice de la croissance de votre courbe d’expérience.
Quels sont les critères à observer ? Comment les analyser ? Comment formuler une conclusion précise, judicieuse et pragmatique ?
Votre étude doit présenter une synthèse claire et concise des informations recueillies. Vous devez pouvoir en parcourir rapidement l’essentiel.
Avant de vous proposer une mise en situation, voici donc ce qu’il faut savoir sur les critères et données nécessaires à la bonne évaluation de votre solution patrimoniale.
Sélectionner les bons critères d’étude
Rédiger une étude de cas d’un financement sur un projet patrimonial ne se résume pas à choisir un projet et son financement, et à raconter son histoire. Il faut :
- recueillir et lister toutes les données dès la conception du projet patrimonial, ainsi que les données et les paramètres dynamiques pour analyser son déroulement,
- concevoir les tableaux de bords pertinents de mesures des critères d’analyse judicieux,
- planifier le processus.
Mais surtout, les données seules du projet et du financement ne suffisent pas. Le contexte patrimonial du foyer auquel il s’adresse est déterminant pour évaluer la pertinence et la performance du projet et du financement, à concourir à la finalité recherchée. Ce contexte patrimonial du foyer est composé de données chiffrées bien sûr, mais également, et c’est tout aussi essentiel, des perspectives d’évolution du foyer, des résultats attendus du projet pour le foyer etc.
C’est pendant les phases d’Audit préalable, pour définir le cahier des charges du foyer et ses objectifs, évaluer les atouts et les contraintes, que se réalise l’organisation de ces données.
Classer les données pour une vision claire et structurée
Après cette étape d’Audit, une méthode de classement de ces données vous permettra une vision à la fois plus claire et plus structurée, pour évaluer rapidement la pertinence d’un financement plutôt qu’un autre.
Voici une sélection de quelques critères permettant d’identifier le bien-fondé, l’adéquation et la performance d’un financement, pour vous aider à atteindre vos objectifs.
Une bonne connaissance du financement, du projet et du contexte patrimonial et fiscal
Privilégiez les critères qui traduisent le fonctionnement de votre projet de façon dynamique.
Les critères doivent pouvoir décrire la valeur ajoutée de votre projet et être utiles pour vos futurs projets. Un financement avec un taux d’intérêt très bas peut masquer des contraintes et des coûts supplémentaires pour des arbitrages ou des optimisations, pendant la durée du projet notamment. Ainsi, l’avantage d’un taux d’intérêt bas, par comparaison à d’autres propositions de financements, peut s’annuler totalement, voir se révéler plus coûteux, lors de la revente du bien avant le terme du financement notamment, si le contrat de prêt prévoit des pénalités de remboursement anticipé ou d’autres contraintes.
Les mêmes conséquences seront constatées avec une durée trop courte, et inadaptée à votre projet, à vos objectifs et à votre cahier des charges. Une durée de financement trop courte, augmentera les mensualités et mobilisera plus de trésorerie et de capacité d’épargne, en réduisant vos possibilités de croissance de votre patrimoine.
Des résultats concrets
Plus votre étude vous permettra de calculer des résultats précis et crédibles, pour l’atteinte de vos objectifs prioritaires, plus l’étude de cas sera pertinente.
Plus votre travail vous permet d’obtenir un ROI comparatif précis pour les objectifs que vous vous êtes donnés, plus vous pourrez consacrer un temps productif à rechercher les optimisations pertinentes
Vous évitez ainsi de vous attarder sur une multitude de données marginales à la réussite de votre projet, de vous noyer sous des informations non pertinentes, et de minimiser les informations essentielles pour évaluer si votre choix est judicieux et éclairé.
Une fois les critères pertinents établis et votre vision clarifiée, il reste encore à déterminer la durée de financement optimale selon vos objectifs.
Vous connaissez désormais l’importance d’une sélection minutieuse des critères d’étude pour le choix de votre solution patrimoniale.
Attachons-nous désormais à déterminer la durée optimum de votre financement au regard des objectifs à atteindre.
Quelle incidence de la durée du financement sur la capacité de développement de votre patrimoine ?
Pourquoi la durée du financement peut-elle transformer un bon projet en mauvais projet ? Ou plus précisément, comment une approche erronée de l’analyse d’un financement peut-elle aboutir à impacter très négativement la rentabilité d’un projet, voire conduire à des pertes, et à réduire considérablement les capacités de développement de votre patrimoine ?
Pour répondre à ces questions, appuyons-nous sur le cas d’un foyer ou un investisseur qui cherche à maximiser un capital à constituer à échéance de 6 à 12 ans.
Le challenge à relever ou l’objectif à atteindre peut être de disposer :
- d’une capacité financière pour les études supérieures d’un enfant
- d’un capital constituant un apport pour une future résidence principale
- de constituer une réserve financière pour un projet de vie ou professionnel (réorientation professionnelle ou création d’entreprise)
- etc.
Cette étude de cas compare un financement d’un projet patrimonial immobilier sur les durées de 15 ans et 25 ans.
En effet, si vous souhaitez financer un capital à échéance de 6 à 12 ans, il est bien-sûr possible de financer un bien immobilier locatif sur 25 ans, et de rembourser par anticipation à 6, 12 ou 15 ans par la vente du bien immobilier. Mais quelle est la réelle incidence de la durée du financement ?
Dans l’exemple d’un financement d’un bien de 300 000€, sans apport, les prêts bancaires comparés peuvent présenter les caractéristiques suivantes :
- Financement bancaire sur 25 ans, amortissable, au taux de 2%
- Financement bancaire sur 15 ans, amortissable, au taux de 1,5%
Comment analyser l’incidence du taux de financement sur votre projet et ses capacités à répondre à vos objectifs ?
A priori, le taux de 1,5% du prêt sur 15 ans semble beaucoup plus attractif. Le taux d’intérêt sur le capital emprunté est inférieur de 0,5% par rapport au taux de 2% du prêt sur 25 ans.
Et dans les faits, vous paieriez 35 201 € d’intérêts pour le prêt sur 15 ans, ou 81 469 € sur le prêt sur 25 ans.
L’objectif est cependant, pour cette étude, une revente à 6, 10, et 12 ans.
Dans ce contexte, les intérêts payés seront, sur ces périodes de :
| Durées du projet (en année) | Intérêts payés pour le Financement sur 180 mois | Intérêts payés pour le Financement sur 300 mois | Différences des Intérêts payés avec un financement à 180 mois Vs 300 mois |
| 6 | 22.107€ | 32.582€ | 10.475€ |
| 10 | 31.049€ | 50.186€ | 19.137€ |
| 12 | 33.675€ | 57.651€ | 23.976€ |
Or, s’agissant d’un projet immobilier locatif, ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
L’incidence sur le TRI (Taux de Rendement Interne) du projet sera donc très pondérée.
Il s’agit donc d’analyser le projet en tenant compte de l’ensemble de ses paramètres. Comparer les caractéristiques intrinsèques d’un prêt est une approche importante mais néanmoins partielle, ce qui peut conduire à une analyse erronée pour définir les ratios de performances d’un projet et pour optimiser le résultat à atteindre.
Comment analyser l’incidence du capital remboursé sur la durée de financement du projet ?
Il est souvent constaté une confusion, dans l’analyse d’un projet, entre la durée du projet (ici 6 ans, 10 ans ou 12 ans) et la durée du prêt (ici 15 ans ou 25 ans).
La durée du prêt est une composante du financement. Le financement est constitué d’autres paramètres tels que le rendement locatif, le contexte fiscal et les contraintes des contextes du foyer (contexte patrimonial, capacités d’épargne et ressources, contexte fiscal etc.)
Tout foyer et tout investisseur dispose de ressources limitées, particulièrement en trésorerie et en capacité d’épargne.
Certes, avec un financement à 15 ans, le capital remboursé sera plus important à échéance de 6, 10 ou 12 ans. Mais à quel prix ?
La différence de remboursement entre un prêt sur 15 ans et un prêt sur 25 ans est de 591€/ mois (hors assurance). Ainsi, le projet mobilise 591€ de capacité de trésorerie (ou d’épargne) en plus par mois.
Il s’agit donc de savoir si les bénéfices sont suffisamment intéressants ou s’ils le sont plus en remboursant sur 25 ans.
Ci-dessous, la différence entre le Capital Restant Dû (CRD) des deux prêts est de 53 003 €, 90 017 €, 109 032 €, respectivement à 6, 10, et 12 ans.
| Durées du projet (en année) | CRD pour un Financement sur 180 mois | CRD pour un Financement sur 300 mois | Différences de CRD pour un financement à 180 mois Vs 300 mois |
| 6 | 188.026€ | 241.029€ | 53.003€ |
| 10 | 107.582€ | 197.598€ | 90.017€ |
| 12 | 65.514€ | 174.546€ | 109.032€ |
Mais dans le même temps, 591€ d’épargne supplémentaire par mois auront été nécessaires, soit respectivement 42 527,96 €, 70 879,93 € et 85 055,91 € sur 6, 10, et 12 ans.
Le gain réel de capital remboursé est donc respectivement de 10474,89 €, 19 136,68 € et 23 975,97 € sur 6, 10, et 12 ans.
Or, si l’épargne supplémentaire avait été placée, ne serait-ce qu’à 1%, cela aurait permis un remboursement anticipé dans un délai quasi identique, à quelques mois près. Le gain d’un financement sur 15 ans est donc très marginal ou illusoire au regard de la mobilisation de trésorerie supplémentaire qu’il nécessite.
Cette conclusion est confirmée par les autres ratios d’analyse du projet, notamment le Taux Interne de Rendement qui est amputé de façon significative.
Pour un financement de 300 000 €, l’épargne dégagée (entre un financement de 25 ans à 2,00% et un financement de 15 ans, à 1,5%), est de : 590,6 €/ mois
Il sera à votre avantage de vous faire accompagner d’un consultant, à la fois indépendant de l’établissement prêteur, et aussi des autres intervenants (promoteurs, gestionnaires, notaires etc.), qui peuvent avoir des intérêts divergents des vôtres.
L’intérêt de la banque est de vous vendre un TEG élevé pour augmenter sa marge. L’assureur, l’établissement prêteur ou la banque peuvent avoir intérêt à capter votre épargne par une assurance vie adossée à un financement In Fine.
Les consultants PPPC vous accompagnent gratuitement dans le prolongement de votre simulation pour concevoir votre projet patrimonial pertinent et vous aider à atteindre vos objectifs.