Comment réussir son investissement immobilier locatif ?

Pourquoi investir dans un projet immobilier ?

Au préalable, bien se renseigner sur les dispositions fiscales liés à votre projet d’acquisition vous permettra de conforter (ou pas) si votre choix est réellement judicieux. En effet, tous les dispositifs d’incitation, d’optimisation ou de défiscalisation ne sont pas nécessairement opportuns. D’autres types d’investissement pourraient se révéler plus efficaces au regard de votre situation patrimoniale et personnelle.

A ce stade, une partie du rôle de votre gestionnaire de patrimoine pourrait déjà être de vous apporter des réponses à toutes les questions qui vous viennent à l’esprit. Si votre choix se concentre sur un investissement immobilier, c’est que vous aurez mûrement réfléchi à toutes les incidences, mais également aux multiples alternatives possibles.

En faisant le point, étape par étape, vous pourrez optimiser votre temps, votre argent et toutes les ressources à votre disposition pour le succès de votre projet.

Si l’on veut optimiser son temps et son argent pour réaliser un investissement immobilier réussi, il faut savoir faire les bons choix, au bon moment. En occultant certaines phases de l’étude de votre projet, ce dernier risque d’obtenir des résultats largement minorés au regard ceux initialement escomptés. Rapidement, dans le déroulement de votre projet, vous découvrirez des contraintes que vous auriez pu aisément anticiper et éviter si vous aviez été judicieusement accompagné. N’est-il pas désagréable d’être déçu par un résultat obtenu et peu en adéquation avec les efforts imprévus fournis (sans compter l’argent que vous aurez éventuellement engagé à perte ou sans perspective de retour productif) ?

La première question à se poser, lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier est : POURQUOI ?

C’est-à-dire quels sont les buts que vous souhaitez atteindre au travers de ce projet.

Par exemple, ce peut être :

• Préserver le fruit de votre épargne, de l’érosion monétaire et bénéficier d’un capital revalorisé aux termes de 7, 10, 15 ans ou plus.
• Bénéficier de revenus revalorisés de votre patrimoine aux termes de 10, 15, 20 ans ou plus.
• Bénéficier des avantages que vous accordent la loi de finance pour booster votre capacité d’investissement.
• Optimiser fiscalement votre situation.
• Réaliser des effets leviers qui démultiplient votre retour sur investissement.
• Améliorer la rentabilité de vos capacités d’épargne et d’investissement.
• Assurer une protection, à vous-même ainsi qu’aux membres de votre famille grâce à l’assurance (PTIA, IPT, IPP)^(*) en cas de Décès, Incapacité-Invalidité (totale ou partielle, temporaire ou définitive) adossée au financement (lorsqu’on a recours à un prêt).

Chacun de ces exemples doit être analysé et bien compris, afin de pouvoir le mettre en œuvre la ou les solutions adéquates.

La traduction du but final de préservation du fruit de votre épargne de l’érosion monétaire, afin de notamment pouvoir bénéficier d’un capital revalorisé à 10, 15 ou 20 ans, pourrait s’envisager comme de cette façon :

• Comment créer un capital (grâce à une épargne optimisée et/ou à une capacité d’investissement optimisée) qui progresse avec une rentabilité supérieure à l’inflation ?
• Quelle solutions permettrait de financer votre future résidence principale ou secondaire de vos rêves, dans les 6 à 10 ans à venir ?
• Comment disposer d’un capital et/ou d’un revenu complémentaire(s) qui vous permettront de financer les dépenses générées par les futures études de vos enfants.

Autre exemple, si vous souhaitez bénéficier de revenus revalorisés de votre patrimoine aux termes de 10, 15, 20 ans ou plus, vous pouvez être amené à vous poser les questions suivantes :

• Comment anticiper un complément de revenu généré par du patrimoine dans l’objectif de compenser une baisse potentielle des revenus de votre travail ?
• Comment préparer la transition entre : la baisse de vos revenus liée à votre départ à la retraite et la mise en place de vos revenus du patrimoine (tout cela sans perdre votre pouvoir d’achat et baisser votre niveau de vie) ?

Afin de vous aider, vous pouvez mettre par écrit un à deux buts prioritaires sur lesquels vous vous appuierez pour développer la bonne stratégie qui verra croitre votre patrimoine. Un but central et majeur détermine la ligne directrice de votre stratégie.

Ce peut être par exemple :  “je souhaite que les membres de ma famille soient protégés des aléas potentiels inhérents aux revenus de mon travail”.

Une fois ce but établi, vous pourrez travailler à sa déclinaison en objectifs chiffrés et précis accompagnée de la sélection de dates connues. Ainsi, au fur et à mesure de l’élaboration de votre projet, vous pourrez concentrer tous les atouts de votre futur succès.

Cette première étape va donc consister à :

• Définir vos buts et vos objectifs, puis les écrire,
• Hiérarchiser vos Buts et vos Objectifs,
• Investiguer les pistes de solutions possibles,
• Faire la liste de vos moyens, ressources, contraintes, délais, y compris des avantages fiscaux que peuvent recouvrir chacune des ébauches de solutions possibles.

En profitez pour faire l’inventaire de tout ce qui est déjà à votre disposition :

• Votre consultant(e) en projets immobiliers et/ou projets patrimoniaux,
• Vos partenaires bancaires,
• Vos bases de données de recherche de biens,
• Les chiffres clés de votre situation patrimoniale (les Revenus du foyer, Vos Actifs – Immobiliers et financiers, vos prêts immobiliers, vos dettes court terme… )

Commencez par identifier les ratios pertinents qui permettront l’analyse de votre patrimoine, de mesurer la progression de ce dernier sur une période donnée (par exemple depuis votre dernier investissement ou depuis votre dernier changement de situation de revenu), et connaitre ainsi le taux de progression de vos différents actifs (personnels, immobiliers, financiers).

Vous pourrez alors mettre en place les actions nécessaires pour atteindre :

• votre résultat cible,
• le montant de capital disponible à atteindre,
• le revenu de votre patrimoine cible,
• le capital prévoyance pour votre famille,
• la trésorerie de sécurité nécessaire pour éviter le recours à des prêts à la consommation souvent coûteux et contraignants (car ils amputent votre capacité de financement et votre capacité d’épargne, mais surtout amenuisent votre niveau de vie).

En quoi l’immobilier est-il plus pertinent qu’un autre investissement ?

Pour s’assurer de la pertinence d’un comparatif mieux vaut s’appuyer sur des critères objectifs (ratios clés de performances ou KPI selon la terminologie anglo-saxonne – Key Performance Indicator).

La pertinence de ces critères objectifs se base sur des données quantifiables et observables. Ils vous aideront prendre les bonnes décision pour créer un projet sur-mesure et totalement adapté aux spécificités de votre situation.

Sous peine de perdre en lisibilité, les KPI pertinents doivent en ce sens être déterminés et limités en nombre. Ainsi, vous tirerez un comparatif synthétique et consensuel permettant ainsi de piloter une action de mise en œuvre optimisée.

Vous pourrez par exemple, constituer deux listes comparatives entre un investissement immobilier et l’assurance vie, ou une autre formule de placement bancaire ou d’assurance, ou encore un PEE (si vous y avez accès via votre entreprise).

Vous constaterez probablement :

• La complémentarité entre certaines formules bancaires ou d’assurances, et les solutions d’investissement immobilier,
• Les limites des possibilités de leviers des formules bancaires ou d’assurances. En effet, vos capacités d’épargne ou de capital disponible sont des ressources limitées pour votre projet. Les formules bancaires ou d’assurances ne peuvent bénéficier des effets de leviers comparables à ceux d’un financement bancaire. De plus, les incitations fiscales des formules bancaires ou d’assurances sont très limitées pour booster vos capacités initiales d’investissement.
• La performance très supérieure des Taux de Rendement Interne dans l’Immobilier d’Investissement, lorsqu’ils sont maitrisés face aux formules proposées par les banques ou les assurances.
• La progression exceptionnelle de certains ratios de performances avec un investissement immobilier pertinent.

“Ce qui ne se mesure pas n’existe pas” : Évaluer, piloter la mise en œuvre et gérer un projet d’investissement pertinent ne se conçoit bien uniquement lorsque l’on est en capacité de mesurer les paramètres fondateurs du projet dès sa conception mais aussi lors de sa mise en œuvre. Il s’agira également d’anticiper les scénarios pendant la durée de vie du projet jusqu’à son terme (débouclage)…

Si l’avalanche de données et de chiffres à prendre en considération sont éloignée de vos centres d’intérêts, il sera très certainement plus avisé de vous entourer de personnes compétentes. Ces dernières vous apporteront un éclairage sur les notions primordiales de l’analyse financière qui vous permettra de mesurer les interactions avec votre patrimoine actuel ou les scénarios à anticiper en cas d’évolution de votre situation professionnelle, maritale, etc.

Un investissement immobilier est tout sauf anodin pour la gestion optimisée de votre patrimoine. Effectuer le bon choix, c’est bien comprendre vos enjeux au regard de vos objectifs tout en s’assurant que vous avez un accès, sans restriction, aux offres de possibilités d’investissements pertinents pour vos finances.

(*) PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), IPT ((Invalidité Permanente et Totale), IPP (Invalidité Permanente Partielle)