Comment démultiplier vos capacités de croissance patrimoniale ?
L’effet de levier financier
Il consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. Les bénéfices obtenus grâce à l’endettement deviennent ainsi plus importants que la valeur de l’endettement.
Cet effet levier rencontre cependant plusieurs limites.
La première limite, est la valeur et la pérennité de l’actif financé. Les établissements financiers ou bancaires sont très attentifs aux données de la qualité de l’actif (qualités de conception, de construction, de prestations etc.) et à la réalité économique de l’actif (sa capacité à répondre à un marché et à offrir une réponse adaptée à une demande locative identifiée).
Les autres limites à la performance de l’effet levier financier sont bien sûr les conditions du financement qui vous sont offertes. De façon évidente, le taux, est un élément significatif, mais plus encore, la durée et la souplesse d’arbitrage (pénalités en cas de remboursement anticipé ou de revente), peuvent avoir un impact déterminant sur la performance de votre projet.
Le cycle de vie de votre patrimoine ou les séquences de la croissance et de la préservation de votre patrimoine sont également des limites à la performance de l’effet levier financier, qui sont à anticiper. La courbe classique du cycle de vie de votre patrimoine comprend schématiquement les phases de la création, du développement et de la transmission. Pendant l’ensemble de ces phases, l’optimisation et la préservation du patrimoine de l’érosion monétaire et fiscale, sont des points de vigilance constants. Le facteur temps est à considérer avec attention.
L’effet levier économique et marché
L’utilisation de l’effet levier marché (ou économique) consiste à sélectionner un actif dont la demande sur le marché est la plus élevée et la plus différenciée possible. Pour un actif immobilier, il s’agira de sélectionner un bien pour lequel la demande locative est élevée et aussi avec des éléments de différenciation forts (vue, ergonomie, service de conciergerie, proximité des centres d’intérêts d’éducation, culturels, économiques etc.).
Schématiquement, l’effet levier marché comporte deux forces principales :
- Le revenu (Cash Flow – Cash In) généré par le projet qui s’appuie sur la pertinence de l’offre du logement au marché, et également sur des données plus macro-économiques en termes de besoins de logements et de politique du logement, ou encore en termes de données techniques intrinsèques au projet tels que la qualité de conception, le niveau de performance énergétique, les aspects d’économie d’entretien etc…
- La valorisation de l’actif, pendant la durée du projet.
L’effet démultiplicateur est double et fera performer :
- La prise en charge du financement par le locataire
- La plus-value lors de la revente